안녕하세요! 😊
**공동명의 주택을 단독명의로 변경하려고 하는데,
그 지역이 ‘토지거래허가구역’**이라 고민이 많으시겠어요.
특히 “이미 지분이 있는데도 실거주 요건이 필요한가요?”,
“실거주 없이 명의 변경하려면 어떻게 해야 하나요?”
정말 중요하고 예민한 질문이시라,
하나하나 꼼꼼하게 알려드릴게요👇
✅ 토지거래 허가에 대한
동생과 공동명의로 가지고 있는 토지거래허가 지정된 구역의 주택을 단독명의로 변경하고자 하는데, 이때 매매를 통한 명의 이전을 하게 되면 단독명의로 받는 쪽이 이미 명의를 가지고 있었음에도 실거주를 해야 하나요?
실거주를 하지 않고 단독명의로 변경할 수 있는 가장 유리한 방법은 뭐가 있을까요?
토지거래허가구역에서 공동명의 → 단독명의로 지분 이전 시,
명의를 받는 사람이 ‘지분을 이미 보유하고 있더라도’ 실거주 요건이 적용될 수 있습니다.
즉,
- 지분 일부만 갖고 있어도
- 나머지 지분을 ‘매매’ 방식으로 넘겨받는 경우에는
→ 토지거래허가 대상이 되며,
→ 원칙상 실거주 목적이어야 허가가 나요.
🔍왜 그러냐면요?
토지거래허가제는 ‘거래’에 중점을 둡니다.
즉,
✔️ ‘명의자 수의 변동’이 있고
✔️ ‘금전거래(매매)’가 발생하면
→ 실거주 요건 충족 여부를 판단하게 돼요.
공동명의자 중 한 명이 전체를 단독으로 사들여도
법적으로는 ‘거래’로 보기 때문에 실거주 요건이 붙는 거예요.
🔎 실거주 없이 단독명의로 바꾸고 싶다면?
✅ 가장 유리한 방법은 ‘증여’ 방식입니다.
매매 대신 증여로 지분을 넘겨받는 방식은
→ 토지거래허가 요건에서 예외 적용되는 경우가 많아요.
단, 증여라고 해도 지자체 판단에 따라
일부 지역은 ‘실거주 요건’을 완화 적용 or 면제 적용할 수 있어요.
📌 증여와 매매 비교
| 구분 | 매매 | 증여 |
|---|---|---|
| 실거주 요건 | ✅ 반드시 필요 | ⛔ 지역 따라 면제 가능 |
| 취득세율 | 4.6% (주택 매매 시) | 3.5%~ (증여 재산가액 따라 다름) |
| 증빙서류 | 토지거래허가서 + 계약서 등 | 증여계약서 + 가족관계 증명 등 |
| 명의변경 가능성 | 제한 많음 | 비교적 수월 |
💡추가로 고려하실 점
- 증여세 과세 대상 여부
- 10년 내 가족 간 증여합산 기준 초과 시 과세 (예: 5천만 원 이상이면 신고 의무)
- 단독명의로 바뀔 지분가액이 중요해요
- 지방자치단체 실거주 기준 확인 필요
- 각 구청/시청 마다 실거주 요건 적용 범위 다릅니다
- 예: 일부 구역은 지분거래 자체는 허가 제외인 곳도 있음
- 명의변경 전 등기부 확인 + 구청 건축과 문의 필수!
- 등기부상 ‘지분 비율’, 토지 면적, 건물 면적 등
- **지자체 담당 부서(토지정보과, 도시계획과 등)**에 사전 문의하시면 제일 정확합니다
✏️ 요약 정리
| 상황 | 설명 |
|---|---|
| 공동명의 주택 → 단독명의 변경 (매매) | 실거주 요건 적용됨 (지분 보유자라도 예외 아님) |
| 실거주 없이 단독명의 변경하고 싶을 때 | ‘증여’ 방식으로 진행하는 것이 유리 |
| 가장 안전한 절차 | 사전 지자체 문의 + 증여 방식 + 세금 확인 |
💬 궁금하실 수 있는 다음 질문들
- “증여할 때 세금 얼마나 나오나요?”
- “실거주 요건은 몇 년인가요?”
- “이걸 피하려면 명의는 바꾸지 않고 임대 형태로 운영하는 게 나을까요?”
필요하시면 그 부분도 도와드릴게요😊
👇 아래 중 골라주세요!
- Q: 증여세, 취득세 계산해줘
- W: 우리 구청 실거주 요건 검색해줘
- E: 공동명의에서 슬쩍 단독으로 바꾸려다 막힌 상황 4컷만화로 그려줘 😅
궁금한 점 얼마든지 물어보세요!